Flipping house
Comprar, reformar y vender. Con los números antes de firmar
El flipping se cuenta como si fuera fácil y se pierde dinero por tres sitios: se compra caro, se reforma de más y se olvidan los impuestos. Aquí el número que importa no es lo que vale reformada: es lo que queda después de pagarlo todo.
Esto es para ti si
Tienes capital y quieres invertir comprando, reformando y vendiendo, pero no quieres ser tú quien busque la oportunidad, discuta con los albañiles y luego enseñe el piso los sábados.
Imagen de banco. No es una fotografía de AuténticoHogar ni de ningún inmueble de su cartera.
A quién sirve
A quien tiene dinero para invertir y quiere que alguien lleve la operación entera. También a quien ya lo ha hecho una vez, se ha llevado un susto con los plazos y esta vez quiere las cuentas atadas antes de comprar.
Cómo funciona
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Paso 01
Busco la operación
Vivienda con recorrido: mal presentada, con reforma pendiente o con un vendedor con prisa. En Jaén y provincia, que es donde sé lo que vale cada calle.
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Paso 02
Los números, antes de comprar
Precio de compra, impuestos de la compra, presupuesto de reforma con margen para lo que aparezca, gastos de venta y el impuesto de la ganancia. Si no sale, no se compra.
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Paso 03
Dirijo la reforma
Con gremios de aquí, con calendario y con la reforma que revaloriza —cocina, baño, instalación, luz— y no la que solo gasta.
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Paso 04
Preparo y vendo
Home staging, reportaje de fotos y salida al mercado al precio que dijeron los números, no al que apetezca.
Qué incluye
- Búsqueda y criba de operaciones con recorrido real
- Estudio de viabilidad con todos los costes dentro, impuestos incluidos
- Dirección de la reforma y coordinación de gremios
- Home staging y reportaje fotográfico antes de publicar
- Comercialización y venta
Lo que no vas a leer en esta página
Ni una rentabilidad de ejemplo, ni un «un 20 % en seis meses», ni una operación anterior contada con números redondos. Esas cifras dependen de cada compra y quien las publica como reclamo está vendiendo humo.
Álvaro pone aquí cómo cobra el flipping: honorarios fijos, porcentaje sobre el beneficio o coinversión.
Un dato que casi nadie te va a contar
2 %
El ITP de comprar para revender, si se hace bien
En Andalucía, un profesional inmobiliario que compra una vivienda para revenderla paga el 2 % de ITP en vez del 7 %. Hay condiciones y son estrictas: hay que estar dado de alta en el epígrafe correspondiente, declararlo en la escritura, que la vivienda no pase de 500.000 € y revenderla en escritura pública dentro de los dos años siguientes. Cumplirlas cambia el resultado de la operación entera.
Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, artículo 44
Esto no es asesoramiento fiscal. Cada operación tiene que verla tu asesor antes de firmar nada.
¿No era esta tu puerta?